Görüldüğü üzere kanun koyucu kiracıya geniş yetkiler tanırken, kiraya veren tarafından böyle yetkiler tanımamıştır. Kiraya veren kira sözleşmesini on yıllık uzama süresi sonunda tahliye etmek istiyorsa belli şartlara uyması gerekmektedir. Kiraya veren belirli süreli kira sözleşmelerinde bu hükümden yararlanmak istiyorsa öncelikle kiracı ile kiraya veren arasında kira sözleşmesindeki sürenin bitmesi gerekmektedir. Taraflar arasında yeni bir sözleşme yapılmaksızın, yapılmış olan ilk sözleşmenin yukarıdaki madde hükmü gereğince birer yıllık uzama süresinin 10 yıl olması gerekmektedir. 10 yıllık uzama süresinin sonunda, kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiraya veren yukarıdaki açıklamalarımız doğrultusunda kira sözleşmesini sonlandırabilir. Dava süresi içerisinde açılmış ise başkaca bir hususun ispatına gerek kalmaksızın tahliye kararı verilir.

10 Yıllık Uzama Süresi Sonunda Tahliye Davasının Tarafları

Dava sözleşmenin tarafı olan kiraya veren tarafından açılır. Kiraya veren ile malik aynı değilse malikin dava açma yetkisi kanun koyucu tarafından düzenlenmemiştir. Yargıtay içtihatlarınca dava açma hakkı vardır. Kiralanan elbirliği mülkiyetine tabi ise tüm ortakların dava açması gerekmektedir. Kiralanan paylı mülkiyete tabii ise pay ve paydaş çoğunluğu sağlandıktan sonra dava açılabilir. Davalı ise kira sözleşmesinin tarafı olan kiracıdır.

10 Yıllık Uzama Süresi Sonunda Dava Açma Süresi

Belirli süreli kira sözleşmelerinde 10 yıllık uzama süresi sonunda açılacak olan tahliye davasında Türk Borçlar Kanunu madde 347’e göre dava açılabilmesi için kira sözleşme süresi bitecek, birer yıllık uzama süresi 10 yılı tamamlaması gerekmekte ve 10 yılı tamamlayan kira sözleşmesi, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önceden bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. İİK 272’ye göre bir içerisinde tahliye davası açabilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiraya veren kiranın başlangıcından itibaren 10 yıl geçtikten sonra Türk Borçlar Kanunu 328-329. maddelerine göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirip dava açabilir.

10 Yıllık Uzama Süresi Sonunda Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

10 yıllık uzama süresi sonunda açılacak olan davalarda yetkili mahkeme kiralanın yani taşınmazın bulunmuş olduğu yer mahkemesi veya sözleşmede yetkili kılınan yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise sulh hukuk mahkemesidir.

İlgili Yargıtay Kararları

Yeni yapılan kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu madde 347’deki 10 yıllık süreyi yeniden başlatır.

Davacı vekili, davalının mülkiyeti müvekkiline ait taşınmazda 20 yılı aşkın süredir kiracı olduğunu, yeni kira dönemi başlangıcının 01/08/2014 olup, TBK 347 maddesi uyarınca kiracıya ihtarname keşide edildiğini beyanla kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, taraflar arasında yaklaşık 20 yıl süren bir kira ilişkisinin varlığının taraflarca kabul edildiği, 20 yıldır devam eden kira ilişkisinin 2007 yılında en son yazılı hale geldiği, yapılan bu sözleşmenin yeni bir kira ilişkisi doğuran sözleşme olmayıp ek bir sözleşme olduğu, TBK’ nın 347. maddesinin 6101 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesi uyarınca 01.07.2014 tarihinde uygulanabilir hale geldiği, 10 yılın dolduğu tarihi takip eden uzama yılının sonunun beklenmesi gerektiği, davacının bir yıllık süreyi beklemeden ihtar çekerek tahliye talep ettiğinden, süreye uymayan tahliye talebinin reddine karar verilmiştir.
Taraflar arasında, 01/08/2007 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi hükmü gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Ancak her ne kadar taraflar arasındaki kira ilişkisi daha öncesine dayalı olsa bile taralarca 01/08/2007 tarihli yeni bir yazılı kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Bu sözleşmeye göre, Türk Borçlar Kanununun 347.maddesinin 1. fıkrasının son cümlesinde öngörülen hükmün uygulanabilmesi için 31/07/2008 tarihinden itibaren sözleşmenin kendiliğinden yıldan yıla yenilenerek uzaması, bu şekildeki yenilemenin on yıllık uzama süresine ulaşması gerekir. Somut olayda on yıllık uzama süresi dolmamış olduğundan davanın bu gerekçe ile reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile reddine karar verilmesi doğru değil ise de bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden sonucu doğru kararın gerekçesi düzeltilerek onanmasına karar vermek gerekmiştir. (Yargıtay 6. H.D. 26.01.2015 gün 2014/13919 E. 2015/710 K. sayılı ilamı)

Kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347.maddesi hükmüne göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşemeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler
6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçici 2.maddesi uyarınca, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce TBK.nun 347.maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinde 10 yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 2 yıl sonra uygulanacağı öngörülmüştür.
Olayımıza gelince; Davacı 24.03.1994 başlangıç tarihli sözlü kira sözleşmesine dayanarak TBK’ nun 347. maddesi gereğince sözleşmenin sona ermesi nedeniyle tahliye isteminde bulunmuştur. Davalı sözleşmenin başlangıcına karşı çıkmamıştır. Bu durumda uyuşmazlığın TBK’ nun 347/2 maddesinde düzenlenen belirsiz süreli kira sözleşmesinin sona ermesi hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir.
TBK’ nun 347/2. maddesi maddesi gereğince belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Davacı tarafından davalıya gönderilen 05.01.2015 tarihli ihtarı davalıya 09.01.2015 tarihinde tebliğ edilmiş dava ise 23.10.2015 tarihinde açılmıştır.
TBK’ nun 328/son maddesinde; “Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.” düzenlemesi bulunmaktadır. Bu durumda davalıya 09.01.2015 tarihinde tebliğ edilen ihtar TBK’ nun 328/son maddesi uyarınca bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacağından, fesih bildiriminin altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyularak yapıldığı ve davanın süresinde açıldığı anlaşılmakla işin esasının incelenmesi gerekirken, davanın süre yönünden reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. (Yargıtay 3. H.D. 14.12.2017 gün 2017/7129 E. 2017/17713 K. sayılı ilamı)