Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez. 

Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.’’ diyerek hüküm altına almıştır. Maddenin ilk fıkrası alt kiraya verme ve kullanım hakkının devrini düzenlemiştir. Buna göre kiracı, kiraya verene zarar vermemek şartıyla, kiralananı tamamen veya kısmen bir başkasına kiraya verebilir ya da kiralananın kullanım hakkını bir başkasına devredebilir.

Maddenin ikinci fıkrasına baktığımızda ise şu sonucu çıkarabiliriz. Genel hükümlere tabi olan kira sözleşmelerine ilişkin kiralananların alt kiraya verilmesi ya da kullanım hakkının devredilmesinde kiraya verenin rızasının aranmadığı, sadece konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından kiraya verenin rızası aranmaktadır. Konut ve çatılı iş yeri kiraları bakımından kiraya verenin rızası ayrıyeten yazılı olmalıdır. 

Maddenin son fıkrasında ise alt kiracının, asıl kiracıya tanınandan başka bir biçimde kullanması halinde kiracının sorumluluğu ve bu gibi durumlarda asıl kiraya verenin, kiracısına sahip olduğu hakları aynı şekilde alt kiracıya karşıda kullanabileceği düzenlemiştir. Sonuç olarak alt kiracının kiralanana zarar vermesi durumunda asıl kiracı ile beraber asıl kiraya verene karşı sorumlu olacaklardır.

Alt kira ve kullanım hakkının devrinde birbirini belirli noktalarda etkileyen fakat birbirinden bağımsız iki ayrı kira sözleşmesi mevcuttur. Aşağıdaki şekilden de bu açık bir şekilde anlaşılmaktadır.

İlk sözleşme asıl kiraya veren ve asıl kiracı arasındadır. İkinci sözleşme ise asıl kiracının alt kiraya veren konuma geçmesi ve üçüncü kişi ile yapmış olduğu sözleşmedir. Üçüncü kişi de burada alt kiracı konumuna geçmektedir

Asıl kira sözleşmesinin akde aykırılık nedeniyle son bulması halinde bu durum alt kiracıyı da kapsayacaktır. Asıl kira sözleşmesinde taraflar kira sözleşmesine devir yasağı koymuş olmalarına rağmen asıl kiracı bu yasağı delerek kiralananı alt kiraya vermiş olması durumunda asıl kiraya veren alt kiracı bakımından fuzuli işgal nedeniyle dava açabilir.

Son olarak değinmemiz gereken husus ise asıl kiraya veren ile asıl kiracının, alt kiracıyı mevcut olan ilişkiden çıkarmak amacıyla asıl kira sözleşmesinin muvazaa ile ortadan kaldırılmasıdır. Böyle bir durumda alt kira sözleşmesi de ortadan kalkmış olacak mıdır? Yargıtay 14.11.2001 tarihli 2001/6-1042 Esas 2001/1030 Karar sayılı ilamında alt kira sözleşmesinin ortadan kalkacağını, alt kiracının bu durumda tazminat hakkı doğacağını kabul etmiştir.

İlgili Yargıtay Kararları

Alt kiracının sorumluluğu kendi akidine (asıl kiracıya) yönelik olup asıl kiraya verene karşı sorumluluğu bulunmamaktadır.

‘‘Uyuşmazlık, kira alacağı nedeniyle başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali ve tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece davalının tahliyesine, ancak alacak yönünden ise davanın kısmen kabulüne karar verilmesi üzerine hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. Davacılar vekili dava dilekçesinde, davalının alt kiracı olduğunu, alt kira sözleşmesinin ise muvazaalı yapıldığını, şimdiye kadar sadece 2012 yılı Mart Kirası 6.600 TL ile 660 TL ödeme yapıldığını, haksız itirazın iptali ile davalının tahliyesini istemiştir. Davalı ise savunmasında; asıl kiracı ile aralarında yapılan sözleşme gereği ödemede bulunduğunu, yapılan zorunlu masrafların ise mahsup edildiğini, borcu olmadığını davanın reddini savunmuştur. Kiralanan … kiraya verilmiş, kiracı … tarafından 13.03.2012 başlangıç tarihli ve 2 yıl 8 ay süreli alt kira sözleşmesi ile davalı … Nakliyat İnşaat Gıda İzolasyon Sanayi ve Ticaret A.Ş.’ye kiraya verilmiştir. Kira sözleşmeleri konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu durumda davacı ile davalı olarak gösterilen alt kiracı … Petrol Nakliyat İnşaat Gıda İzolasyon Sanayi ve Ticaret A.Ş. arasında kira ilişkisi bulunmamaktadır. Alt kiracının sorumluluğu kendi akidine (asıl kiracıya) yönelik olup asıl kiraya verene karşı sorumluluğu bulunmamaktadır. Bu nedenle kiraya verenin alt kiracıdan kira bedeli talep hakkı bulunmadığından, mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın kısmen kabulüne karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.’’ (Yargıtay 6. H.D. 07.11.2013 gün 2013/12323 E. 2014/15073 K. sayılı ilamı)

Kira sözleşmesi ancak ya mahkeme kararı ile veya tarafların birbirine uygun fesih bildirimi ile ya da kiralananın yok olması ile sona erebilir. Kiralayan tarafından düzenlenen tek taraflı feshi ihbar ile Franchise Sözleşmesinin sona erdirilmesi alt kira ilişkisini ortadan kaldırmaz.

‘‘Dava, alt kira sözleşmesinden kaynaklanan elektrik ve su tüketim bedelleri ile bina gideri alacağının tahsili için yapılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. Mahkemece görevsizlik kararı verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı vekili, dava dilekçesinde, taraflar arasında ilk olarak Antalya 5 M Migros alışveriş merkezi A26, A27, A35 nolu mağazalar için 20.03.2004 tarihli Franchise Sözleşmesi yapıldığını, müvekkili şirketin önce söz konusu mağazaları dava dışı Migros Türk A.Ş.’den 01.06.2010 tarihinde kiraladığını ve daha sonra davalı şirket ile 01.06.2006 tarihli alt kira sözleşmesinin imzalandığını, davalının kiralananda kasten ve kötü niyetli olarak gerçekleştirdiği işlemler nedeniyle davacıyı zarara uğrattığı ve sebepsiz zenginleştiği tesbit edildiği için 22.06.2011 tarihli ihbar ile Franchise Sözleşmesinin 30.06.2011 tarihi itibariyle fesih edildiğinin bildirildiğini, davalının 2011 yılı Temmuz ayı su ve elektrik tüketim bedeli ve bina yönetim giderinin ödememesi sebebiyle hakkında icra takibi yapıldığını, davalının itirazı üzerine takibin durduğunu belirterek itirazın iptali ve % 40 icra inkar tazminatının tahsilini istemiştir. Davalı vekili davacının sözleşmeyi haksız olarak feshettiğini ve davanın reddini savunmuştur. Mahkemece taraflar arasındaki Franchise Sözleşmesinin 30.06.2011 tarihinden itibaren feshedildiği, alt kira sözleşmesinin de buna bağlı olarak sona erdiği, icra takibine konu alacağın sözleşmenin feshinden sonraki ay su, elektrik ve bina giderine ilişkin olup, kira sözleşmesinden kaynaklanmadığı, sözleşmeden sonraki döneme ait olduğu gerekçesiyle davaya bakma görevinin Asliye Hukuk Mahkemesine ait olduğu belirterek görevsizlik kararı verilmiştir. Kira sözleşmesi ancak ya mahkeme kararı ile veya tarafların birbirine uygun fesih bildirimi ile ya da kiralananın yok olması ile sona erebilir. Kiralayan tarafından düzenlenen tek taraflı feshi ihbar ile Franchise Sözleşmesinin sona erdirilmesi alt kira ilişkisini ortadan kaldırmaz. Davalı yargılama sırasında kiracısına yönelik akdin feshi ve tahliye davası açtığından veya sözleşmenin karşılıklı olarak feshedildiğinden bahsetmemiş ise de temyiz dilekçesinde Antalya 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/18 Esas sayılı dosyasında davalı hakkında tahliye kararı verildiğini bildirmiştir. Mahkemece, Antalya 3.Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/18 Esas sayılı dosyasında verilen tahliye kararının kesinleşip, kesinleşmediği kesinleşmiş ise tahliye kararının infaz edilip edilmediği hususları araştırılarak sonucuna göre takip konusu alacak hakkında bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile görevsizlik kararı verilmesi doğru değildir.’’ (Yargıtay 6. H.D. 29.05.2014 gün 2013/15378 E. 2014/7083 K. sayılı ilamı)