İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası Türk Borçlar Kanunu’nun 352’nci maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenmiş olup, bu maddeye göre: ‘‘Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.’’ diyerek hüküm altına almıştır. Kiracı, kira süresi içerisinde kira bedelleri ödemediği takdirde kanun koyucu kiraya vereni korumaya çalışmıştır. Madde hükmüne göre kiracı, kira bedellerini ödemediği takdirde kiraya veren belli şartlara uyarak kira sözleşmesini sonlandırma hakkı tanımıştır. Kiracı bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içerisinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği takdirde kiraya veren, kiracıya yazılı olarak iki ihtarda bulunması durumunda iki haklı ihtar nedeniyle kiraya veren tahliye davası açabilecektir. Çekilecek olan ihtarnamelerde şekil şartı yoktur. Çekilecek olan ihtarnameler 7201 sayılı Tebligat Kanunu’na uygun olması yeterlidir. İki haklı ihtarın oluşabilmesi için ihtarların keşide tarihine değil, tebliğ tarihine bakılacaktır. Eğer kiracı keşide tarihinden tebliğ tarihine kadar kira bedelini öderse haklı ihtar söz konusu olmayacaktır. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel değildir.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasının Tarafları
Dava sözleşmenin tarafı olan kiraya veren tarafından açılabilir. Kiraya veren birden fazla olması durumunda tüm kiraya verenler tarafından ihtarname çekilmeli ve dava birlikte açılmalıdır. Kiraya verenin vefat etmesi durumunda tüm mirasçılar tarafından ihtarname çekilmeli ve dava birlikte açılmalıdır. Malik ile kiraya veren aynı kişi değil ise malik iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açabilmesi için üç ihtar göndermesi gerekmektedir. Şöyle ki; malik ilk ihtarında, malik olduğunu kiracıya ihtar etmelidir. Çekilecek olan ihtarname de kendisinin malik olduğunu ve ihtar tebliğinden itibaren kiraların kendisine ödenmesini ve ihtarnameye tapu kaydını koymalıdır. Kiracı, malik olduğuna dair ihtarnameyi almış olmasına rağmen malike kiraları ödemezse, bu sefer malik ödenmeyen ayların kirasının ödenmesi için ihtarname çekebilir ve iki haklı ihtarı olduktan sonra tahliye davası açabilir. Son olarak değinmemiz gereken husus ise yeni malikin, iki haklı ihtar nedeniyle nasıl tahliye davası açabileceğidir. Yeni malik kiracıya kiralananı satın aldığını, ihtar tebliğinden itibaren kiraların kendisine ödenmesini ve ihtarnameye tapu kaydı koyarak ihtarname çekmelidir. Çekilmiş olan bu ihtarnameye rağmen kiracı kiralarını ödemezse bu sefer yeni malik ödenmeyen ayların kirasının ödenmesi için ihtarname çekebilir ve iki haklı ihtarı olduktan sonra tahliye davası açabilir. Davalı ise kira sözleşmesinin tarafı olan kiracıdır.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Dava Açma Süresi
Kiracı yukarıdaki kanun maddesi kapsamında iki haklı ihtara sebebiyet vermesi durumunda, kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılabilir.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
İki haklı ihtar nedeniyle açılacak olan tahliye davalarında yetkili mahkeme kiralanın yani taşınmazın bulunmuş olduğu yer mahkemesi veya sözleşmede yetkili kılınan yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise sulh hukuk mahkemesidir.
İlgili Yargıtay Kararları
Davanın süresinde açılıp açılmadığının, iki haklı ihtar koşullarının oluşup oluşmadığının tespiti için sözleşme süresi ve ödeme şekline ilişkin uyuşmazlığın da çözüme kavuşturulması zorunludur.
‘‘Davacı vekili, taraflar arasında 01.09.2001 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, 2007/Ağustos ayından 2008/Ocak ayına kadar kira paralarını ödememesi nedeniyle davalı hakkında … 3.İcra Müdürlüğünün 2008/577 sayılı dosyası ile icra takibi yapıldığını, keza davalının 2008/Şubat ve Mart ayı kira paralarını ödememesi nedeniyle … 3.İcra Müdürlüğünün 2008/2729 sayılı dosyası ile icra takibi yapıldığını, davalının kira ilişkisini kabul etmemekle birlikte bu iki takip dosyasına aylık 40 TL üzerinden kira borcunu ödediğini, böylelikle davalının kiracılığı kabul ettiğini belirterek bir kira dönemi içinde iki haklı ihtara neden olan davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalı ise kira ilişkisini kabul etmediğini, dava konusu taşınmazı, davacıdan haricen satın aldığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, ödeme şekli ve zamanının davacı kiralayan tarafından kanıtlanamadığı, bu suretle 2007/Ağustos-2008/Ocak arası kira paralarına yönelik ihtarın haksız olduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.
6570 Sayılı Yasanın 7/e maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının yerleşik içtihatlar uyarınca kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde açılması zorunludur.
İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracının bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet vermiş olması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde ve bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde iki haklı ihtar oluşmaz.
Davanın süresinde açılıp açılmadığının belirlenebilmesi için öncelikle kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin ve süresinin bilinmesi zorunludur. Davacının bildirdiği bu tarihlere davalı karşı çıkması durumunda uyuşmazlığın tarafların gösterecekleri kanuni deliller toplanarak bir hadise olarak çözüme kavuşturulması gerekir.
Olayımızda; Taraflar arasında yazılı kira sözleşmesi bulunmamaktadır. Davacı sözlü kira ilişkisine dayanmış, kira başlangıç tarihinin 01.09.2001 ve süresinin de 1 yıl olduğunu belirtmiştir. Davalı ise duruşmada kira ilişkisine karşı çıkmakla birlikte mahkeme gerekçesinde kira ilişkisinin varlığı kabul edilmek suretiyle değerlendirme yapılmış bu husus davalı tarafından temyiz edilmemiştir. Bu duruma göre kira ilişkisinin varlığı taraflar arasında kesinleşmiştir. Ancak davanın süresinde açılıp açılmadığının, iki haklı ihtar koşullarının oluşup oluşmadığının tespiti için sözleşme süresi ve ödeme şekline ilişkin uyuşmazlığın da çözüme kavuşturulması zorunludur. Davaya konu icra takiplerinde ihtara konu ayların kira paralarının aylık 40 TL üzerinden davalı tarafından takip dosyasına ödenmiş olması karşısında ödeme şeklinin aydan aya olduğu benimsenmiştir. Ne var ki davacı tarafından sözleşme süresinin de yasal delillerle kanıtlanması zorunlu olup mahkemece bu hususta bir değerlendirme yapılmamıştır. Buna ilişkin olarak mahkemece davacıya delilleri sorularak davacının yemin deliline dayanmış olduğu da gözetilmek suretiyle gerektiğinde yemin teklif etme hakkı hatırlatılıp sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.’’ (Yargıtay 6. H.D. 29.03.2012 gün 2012/1290 E. 2012/4955 K. sayılı ilamı)
İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez.
‘‘Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur.
İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.
Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.01.2007 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde kira parasın her ay elden veya bankaya peşin ödeneceği kararlaştırılmıştır. Sözleşme serbestisi kuralı çerçevesinde geçerliliği çekişmesiz olan açık hükmün bulunmasına, bu hükmün sonradan şifahi anlaşmayla değiştirildiği yönündeki davacı iddiasının yasal delillerle kanıtlanamamış olmasına;, sözleşmede kararlaştırılandan başka bir tarihte ödeme yapılması yolunda taraflar arasında teamül veya fiili uygulama oluştuğunun kabul edilebilmesi için, kira paralarının uzun bir süre, her ayın belli bir gününde muntazam şekilde ödenmesinin gerekli bulunmasına; 2012 Yılı Şubat Ayı öncesindeki kira paralarının, ilişkin oldukları ayların belli bir gününde düzenli olarak değil, farklı tarihlerde, düzensiz bir şekilde ödendiklerinin dosya kapsamından açıkça anlaşılması karşısında, somut olayda böylesi bir teamülden veya fiili uygulamadan söz edilmesi mümkün değildir. Davaya konu ihtarların şubat ayı için 6/2/2012 tarihinde mart ayı için ise 6/3/2012 tarihinde tanzim edildiğine ve ihtarlara konu kira paralarının ihtarların tebliğinden sonra ödendiğine göre iki hakli ihtar olgusu gerçekleşmiştir. Mahkemece kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçesi ile reddine karar verilmesi doğru değildir.’’ (Yargıtay 6. H.D. 03.07.2014 gün 2014/6168 E. 2014/8887 K. sayılı ilamı)
