Kira İlişkisinin Devri
Kira ilişkisinin devri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 323’nci maddesinde düzenlenmiş olup, bu maddeye göre:
‘‘Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.
Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.
İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.’’ diyerek hüküm altına almıştır.
Maddenin birinci fıkrasında, kiracının kira sözleşmesini bir başkasına devredilmesi, kiraya verenin yazılı izniyle mümkün olduğu düzenlenmiş olup devamında yazılı izne bir istisna getirmiştir. İşyeri kiraları bakımından kiraya verenin haklı bir sebebi olmadıkça izin vermekten kaçınamayacaktır. Haklı sebeplerin neler olduğu her somut olayın varlığına göre değerlendirilmesi gerekmektedir.
Maddenin ikinci fıkrasında ise, kiraya verenin yazılı izni olduğu durumda mevcut hukuki durum ve sonuçları düzenlenmiştir. Buna göre kiraya verenin yazılı izniyle, kira ilişkisini devir alan kişi kira sözleşmesinde kiracının yerine geçecek ve kiraya verene karşı sorumlu olacaktır. Kira sözleşmesini devreden kiracı ise kiraya verene karşı tüm borçlarından kurtulmuş olacaktır.
Maddenin üçüncü ve son fıkrasında ise, iş yeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle kira sözleşmesini devir alan ile beraber müteselsilen sorumlu olacağı düzenlenmiştir. Kira sözleşmesi kısa süreli bir sözleşme ise devreden kiracı bu kira süresi boyunca devir alan ile beraber müteselsilen sorumlu olacaktır. Eğer kira sözleşmesi uzun süreli ise devir eden kiracı en fazla iki yık kadar devir alan ile beraber müteselsilen sorumlu olacaktır.
Kira ilişkisinin devri, üçlü bir şekilde taraflar aynı anda anlaşma yaparak yapabileceği gibi, devir eden kiracı ile devir alan kişisinin aralarında yapmış oldukları devir anlaşmasını daha sonrasında kiraya verenin onayına sunulması ile de yapılabilir. İkinci durumda kiraya veren aradaki devir anlaşmasına onay verene kadar o anlaşma geçersiz olacaktır. Kiraya verenin onayı ile beraber devir anlaşması hukuki olarak geçerli olacaktır.
Kira ilişkisinin devir sözleşmesi herhangi bir geçerlilik şartına bağlanmamış olsa da kiraya verenin onayı geçerlilik şartına bağlanmıştır. Buna göre kiraya verenin onayı mutlaka yazılı şekilde olmalıdır. Kiracı, kiraya verenin onayını almadan, bir üçüncü kişiye devrederse ve devir alan kişi kullanmaya başlarsa bu durumda kiracı kira sözleşmesine aykırı davranmış olacaktır. Bu durumda kiraya veren sözleşmeyi fesih edebilecektir.
İlgili Yargıtay Kararları
Sözleşmenin yüklenilmesi kavramı detaylı şekilde açıklanmıştır.
‘‘Sözleşmenin Yüklenilmesi Kavramı
Devredilebilir nitelikte sözleşmeye dayanan bir borç ilişkisi, sözleşmenin taraflarının irade beyanları ile şekle tabi olmaksızın yüklenilebilir. Sözleşmenin yüklenilmesi ile yüklenilen sözleşme ortadan kalkmaz. Sözleşme ilişkisinin sadece tarafları değişir, ilişkideki taraflardan biri ayrılı ve üçüncü kişi onun yerine geçer. Sözleşmeyi yüklenen taraf tam olarak girdiği sözleşmenin kendiliğinden tarafı olur. Yüklenen taraf, devreden taraf nasıl hak sahibi ve yükümlü ise, sözleşmenin diğer tarafına karşı aynı şekilde sorumlu ve hak sahibidir. Taraf değişikliğine rağmen sözleşme ilişkisi değişmeksizin devam eder. Yüklenen taraf, sadece var olan hakların sahibi ve borçların sorumlusu değildir. Aynı zamanda, gelecekte doğacak olan hak ve borçlarla da ilgilidir. Yukarıda sözü edilen belgeden, kira sözleşmesinde kiralayanın bu ilişkiden ayrıldığı ve kendisinin yerine davacıyı ikame ettiği, bu hukuksal olguya cevabi ihtarname ile davalının onay verdiği anlaşılmaktadır. O halde bütünlük içerisinde ve üç taraflı olarak kendine özgü bir şekilde “sözleşmenin yüklenildiğinin kabulü gerekecektir. Bu hukuksal ilişkiden çıkan sonuçlar şunlardır:
1- Taraflar anlaşma ile sözleşmede taraf değiştirmişlerdir.
2- Sözleşmeyi yüklenen (davacı) taraf devreden tarafın konumuna, baştan itibaren sözleşmenin tarafı imiş gibi sahip olur. Buna bağlı olarak da alacak haklarını kendi adına takip eder, yenilik doğuran hakları tek taraflı beyanı ile ileri sürer ve bu hakların ileri sürülmesine muhatap olur. Zira eski sözleşme ortadan kalkmamıştır.
3- Devreden taraf ile yüklenen tarafın devir sözleşmesi yapması ve bu sözleşmenin hüküm ve sonuç doğurması sözleşmede kalan tarafın icazet vermesine bağlı kılmaları olanaklıdır’’ (Yargıtay 3. H.D. 14.10.2004 gün 2004/9625 E. 2004/10945 K. sayılı ilamı)
