Bu maddeye göre kiracı, kiralananı teslim aldıktan sonra muaccel olan kira bedellini ve yan giderleri ödemek zorundadır. Ödemediği takdirde kiraya veren kanunda belirtilen şartlara uyarak kiracının temerrüdü nedeniyle tahliye davası açabilecektir. Kiraya veren kiracının temerrüdü nedeniyle tahliye davası açabilmesi için, kira bedeli veya yan giderler muaccel olmalı, ihtarname yazılı olmalı, kiracıya, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde 30 gün, diğer kira sözleşmelerinde 10 günlük süre vermeli, bahsedilen süreler içinde kiracının ödeme yapmamış olması gerekir. Bahsedilen süreler kanun kapsamında asgari şekilde gösterilmiş olup, kiracı aleyhine kısaltılamaz ama uzatılabilir.

Kiracının Temerrüdü Nedeniyle Çekilecek Olan İhtarname

İhtarnamenin yazılı olarak yapılması kanun gereği zorunlu olup nasıl yapılacağı bakımından herhangi bir şekil şartı yoktur. Çekilecek olan ihtarnamede, hangi kira bedellerinin veya yan giderlerinin istendiği açık bir şekilde gösterilmeli ve miktar belirtilmeli, istenen miktarın nereye veya hangi hesaba yatırılacağı açık bir şekilde gösterilmeli, kiralanan yer hangi hükümlere tabi ise ona göre ödeme süresi verilmeli ve son olarak ödeme süresi içerisinde kiracı ödemediği takdirde sözleşmenin fesih ile tahliye davasının açılacağı açık ve net bir şekilde yazılmalıdır.

Ödeme süresi verilmiş olmasına rağmen kirasını ve yan giderlerini ödemeyen kiracı hakkında ne yapılabilir?

Kiracı, ödeme süresi içerisinde kirasını ve yan giderlerini ödemediği takdirde, kiraya veren ödeme süresi bitiminden sonra yerel mahkemede temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir. Kiraya veren ayrıca tahliye talepli olarak icra takibi başlatabilir. İtiraz ve ödeme süreleri de gösterilerek kiracıya örnek 13 ödeme emri gönderilmesi de ihtarname yerine geçecektir. Kiraya veren bu yolu seçtiği takdirde 2 tane seçimlik hakkı vardır. Bunlardan ilki kiraya veren örnek 13 ödeme emrine dayanarak yerel mahkemede dava açabilir ya da 6 ay içinde icra mahkemesinde temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir.

Kiracının Temerrüdü Nedeniyle Tahliye Davasının Tarafları

Davayı sözleşmenin tarafı olan kiraya veren tarafından açılabilir. Kiraya veren ile malik aynı kişi ise temerrüt ihtarnamesi çekildikten sonra tahliye davası açabilir. Kiraya veren ile malik aynı kişi değil ise, malik temerrüt ihtarnamesi çekmeden önce, malik olduğunu kiracıya ihtar etmelidir. Çekilecek olan ihtarname de kendisinin malik olduğunu ve ihtar tebliğinden itibaren kiraların kendisine ödenmesini ve ihtarnameye tapu kaydını koymalıdır.  Kiracı, malik olduğuna dair ihtarnameyi almış olmasına rağmen malike kiraları ödemezse, bu sefer malik temerrüt ihtarnamesi çekebilir ve sonra tahliye davası açabilir. Son olarak değinmemiz gereken husus ise yeni malikin, kiracının temerrüt nedeniyle nasıl tahliye davası açabileceğidir. Yeni malik kiracıya kiralananı satın aldığını, ihtar tebliğinden itibaren kiraların kendisine ödenmesini ve ihtarnameye tapu kaydı koyarak ihtarname çekmelidir. Çekilmiş olan bu ihtarnameye rağmen kiracı kiralarını ödemezse bu sefer yeni malik temerrüt ihtarnamesi çekebilir ve sonra tahliye davası açabilir. Davalı ise kira sözleşmesinin tarafı olan kiracıdır.

Kiracının Temerrüdü Nedeniyle Dava Açma Süresi

Kiracının temerrüdü nedeniyle açılacak olan tahliye davası ihtarnamede veya ödeme emrinde verilen ödeme süresinin sonunda dava açılabilir. İhtarnamede veya ödeme emrinde verilen ödeme süresi dolduktan sonra her zaman dava açılabilir, belli bir süreye tabi değildir. Dava açma süresi herhangi bir süreye tabi olmasa da davacı temerrüt gerçekleştikten sonra uzun süre bekleyip dava açması Türk Medeni Kanun’un 2. maddesi ile bağdaşmayacaktır.

Kiracının Temerrüdü Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kiracının temerrüdü nedeniyle açılacak olan davalarda yetkili mahkeme kiralanın yani taşınmazın bulunmuş olduğu yer mahkemesi veya sözleşmede yetkili kılınan yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise yukarıda da açıkladığımız üzere, davacının seçeceği yola göre değişmektedir. İcra kanalına başvurmak istiyorsa icra hukuk mahkemesi, icra kanalına başvurmadan dava açmak istiyorsa sulh hukuk mahkemesi görevli olacaktır. 

İlgili Yargıtay Kararları

Malik olan davacının temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilmesi için öncelikle malik olduğunu ve kiraların kendisine ödenmesini ihtar etmesi, temerrüt ihtarı veya ödeme emri gönderilerek yasal süresi içerisinde borcun ödenmemesi halinde itirazın kaldırılması ve tahliye davasının açılması gerekir.

‘‘Davacı alacaklı davalı borçlu aleyhine 15.08.2009 başlangıç tarihli 2 yıl süreli yazılı kira sözleşmesine dayanarak 28.08.2013 tarihinde haciz ve tahliye istekli takip yapmıştır. Takip konusu kira sözleşmesi kiraya veren Erol Üstüner ile kiracı davalı Osman Okatan arasında düzenlenmiştir. Davacının taşınmazı 09.04.2009 tarihinde iktisap ettiği ve tapu kaydını kendi adına olduğu anlaşılmaktadır. Bu nedenlerle davacının malik sıfatı ile takip yapmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Malik olan davacının temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilmesi için öncelikle malik olduğunu ve kiraların kendisine ödenmesini ihtar etmesi, temerrüt ihtarı veya ödeme emri gönderilerek yasal süresi içerisinde borcun ödenmemesi halinde itirazın kaldırılması ve tahliye davasının açılması gerekir. Bu hususlar üzerinde durularak esas hakkında bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Karar bu nedenle bozulmalıdır.’’ (Yargıtay 6. H.D. 29.01.2014 gün 2014/519 E. 2014/1081 K. sayılı ilamı)

Temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının veya yan giderin muaccel(istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir.

‘‘Türk Borçlar Kanun’unun 315.maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının veya yan giderin muaccel(istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür. Kira parası götürülüp ödenmesi gereken borçlardan olduğundan kiraya verene götürülüp elden ödenmesi veya gideri kiracıya ait olmak koşuluyla konutta ödemeli olarak PTT kanalıyla gönderilmesi gerekir. Bundan ayrı, sözleşmede özel bir koşul kabul edilmişse bu husus da göz önünde tutulmalıdır. Açıklanan şekilde yapılmayan ödemeler yasal ödeme olarak kabul edilemez. Ancak teamül haline gelmiş bir ödeme şekli varsa bu şekilde yapılan ödemede geçerlidir.’’ (Yargıtay 6. H.D. 09.06.2014 gün 2014/6358 E. 2014/7571 K. sayılı ilamı)