Bu maddeye göre kiralanın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirilmesine göre iki ayrı tahliye davası söz konusudur.

• Kiralanın Yeniden İnşası Nedeniyle Tahliye Davası

İlk olarak kiralanın yeniden inşası nedeniyle tahliye hususu düzenlenmiştir. Buna göre Kiralananın yıkılarak yeniden inşası durumunda tahliye davası açılabilecektir. Burada kiralanın tümden yıkılıp yeniden inşası söz konusu olup, imar hususu aranmaz. Açılacak olan davada inşaat ruhsatı ve imarca onaylı inşaat projesinin dosyaya sunulması şarttır. Dava dilekçesinde bunlar sunulmamışsa en azından avam proje sunulmuş olmalıdır. Bu husus da dava dilekçesinde eklenmemişse yerel mahkeme tarafından bu hususların dosyaya kazandırılması için kesin süre verilir, kesin süre içerisinde yerine getirilmediği takdirde sonuçları hatırlatılır. Kesin süre içerisinde de bu hususlar dosyaya ibraz edilmediği takdirde dava ret edilecektir. İnşaat projesinin onayı için belediyeye başvurulmuş ancak henüz onaylanmamışsa, mahkemece bu husus bekletici mesele yapılmalıdır. İnşaat ruhsatı, bina yıkılmadan verilemiyorsa onaylı proje ile dosya yürütülmelidir. Bu tür dosyalarda tanık beyanları dikkate alınmayacaktır. Yerel mahkeme tarafından görevlendirilecek uzman bilirkişiler tarafından kiralanan yere keşif yapılacak olup, ibraz edilen bilgi ve belgeler neticesinde, projenin uygulanabilir olup olmadığı hususunda rapor alınması gerekmektedir. Alınmış olan bilirkişi raporu doğrultusunda tahliye davası neticelenecektir.

• Kiralanın İmar Amacıyla Esaslı Onarım, Genişletme ya da Değiştirilmesi Nedeniyle Tahliye Davası

İkinci olarak kiralananda imar amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirilme yapılması sırasında kiralanın kullanımı imkânsız ise kiralanın tahliyesine hususu düzenlenmiştir. Yapılacak olan onarım, genişletme ya da değiştirme imar amaçlı esaslı bir tadilat ve tamirat olmalıdır. Yerel mahkeme tarafından görevlendirilecek uzman bilirkişiler tarafından kiralanan yere keşif yapılacak olup, yapılacak olan tadilat ve tamiratın esaslı olup olmadığı bakımından ibraz edilen bilgi ve belgeler neticesinde rapor alınması gerekmektedir. Alınmış olan bilirkişi raporu doğrultusunda tahliye davası neticelenecektir. Esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme nedenine dayalı tahliyeye karar verilebilmesi için imarca onaylı proje ve ruhsatın dosyaya kazandırılması gerekmektedir. Bu hususlar dava dilekçesine eklenmemişse yerel mahkeme tarafından bu hususların dosyaya kazandırılması için kesin süre verilir, kesin süre içerisinde yerine getirilmediği takdirde sonuçları hatırlatılır. Kesin süre içerisinde de bu hususlar dosyaya ibraz edilmediği takdirde dava ret edilecektir.

Kiralanın Yeniden İnşası veya İmarı Amacıyla Esaslı Onarım, Genişletme ya da Değiştirilmesi Nedeniyle Tahliye Davasının Tarafları

Davayı sözleşmenin tarafı olan kiraya veren tarafından açılır. Malik ile kiraya veren farklı ise malikinde dava açma hakkı vardır. Kiralanan elbirliği mülkiyetine tabi ise tüm ortakların dava açması gerekmektedir. Kiralanan paylı mülkiyete tabii ise pay ve paydaş çoğunluğu sağlandıktan sonra dava açılabilir. Davalı ise kira sözleşmesinin tarafı olan kiracıdır.

Kiralanın Yeniden İnşası veya İmarı Amacıyla Esaslı Onarım, Genişletme ya da Değiştirilmesi Nedeniyle Dava Açma Süresi

Konut gereksinimi nedeniyle açılacak olan tahliye davası belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için ön görülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açabilir.

Kiralanın Yeniden İnşası veya İmarı Amacıyla Esaslı Onarım, Genişletme ya da Değiştirilmesi Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kiralanın yeniden inşası nedeniyle açılacak olan davalarda yetkili mahkeme kiralanın yani taşınmazın bulunmuş olduğu yer mahkemesi veya sözleşmede yetkili kılınan yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise sulh hukuk mahkemesidir.

İlgili Yargıtay Kararları

Projenin davanın açıldığı sırada verilmesi şart olmayıp dava tarihinden sonra da ibrazı mümkündür.

‘‘Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalının kiracı olduğu müvekkiline ait binanın çok eski olup, can ve mal güvenliği bakımından tehlike arz ettiğini, binanın yıkılarak yeniden inşa edileceğini belirterek kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı, davanın süresinde açılmadığını ibraz edilen projede onay bulunmadığını ve davanın reddini savunmuştur.
6570 sayılı yasanın 7/ç maddesine göre yeniden inşa nedeniyle açılacak tahliye davalarında, imarca tasdikli mimari ya da avam projenin ibrazı zorunludur. Ne var ki söz konusu projenin davanın açıldığı sırada verilmesi şart olmayıp dava tarihinden sonra da ibrazı mümkündür.
Olayımızda; davacı tarafından dosyaya ibraz edilen projenin onaylı olmadığı mahallinde yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda belirtilmiş olup, mahkemece davacı vekiline onaylı projeyi ibraz etmesi için süre verilmiş davacı vekili projenin Fatih Belediyesi İmar Müdürlüğünde tasdik aşamasında olduğunu bildirmiş, Fatih Belediyesi Başkanlığına yazılan yazıya verilen cevapta taşınmaz hakkındaki yıkım kararının İstanbul 7. İdare Mahkemesinin 28.12.2010 tarih 2010/793 E-2256 sayılı kararı ile iptaline karar verildiğini ve kararın Danıştay’da temyiz aşamasında olduğunu ve projenin İdare Mahkemesi dosyası içerisinde bulunduğu belirtilmiştir. Onaylı proje ibrazının gecikmesinde davacı vakfın bir kusuru bulunmamaktadır. Bu durumda idari yargıda görülmekte olan dava ve bu dava dosyası içerisinde olduğu bildirilen projenin onay aşamasının ek deki dava yönünden bekletici mesele yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde istemin reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.’’ (Yargıtay 6. H.D. 19.03.2013 gün 2013/2037 E. 2013/4723 K. sayılı ilamı)

Binanın ruhsatsız olması imar uygulaması nedeniyle tahliye istemine engel değildir

‘‘Dava, yeniden inşa ve imar uygulaması nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde, taraflar arasında düzenlenen 01.02.2006 tarihli kira sözleşmesi ile davalının Kuşadası Yat Limanı tesisi içerisinde bulunan 4 nolu alanda kiracı olduğunu, Kuşadası Yat Limanın tamamında yeniden inşa ve imar maksadı ile esaslı inşaat yapıldığını, yat limanı alanı imar durumunun değiştiğini, imar plan revizyonunun Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından onaylandığını, imar planı durumuna göre yat limanının içindeki bütün alanlarda modernizasyon çalışmasına ilişkin Kuşadası Belediye Başkanlığından yapı ruhsatı alındığını, yat limanının tamamında inşaatlar başlatıldığını ve halen devam ettiğini, yapılacak olan bu modernizasyon çalışmasında yat limanlarındaki bütün alanların yıkımları gerçekleştirilerek yeni iş merkezleri yapılacağını, bu nedenden mevcut alanda kiracılığın devam etmesinin hukuken ve fiilen mümkün olmadığını belirterek davalının tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, ruhsatlı olmayan taşınmazda esaslı onarım, tamir ve tadilat yapılmasının mümkün olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
01.02.2006 başlangıç tarihli, iki yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiralananın, yat limanı içerisinde kaldığı, yat limanın bulunduğu yerde imar değişikliği yapıldığı ve bu yapılan değişikliğin kiralananın bulunduğu bölgede uygulanacağı anlaşılmaktadır. Dava konusu binanın ruhsatsız olması imar uygulaması nedeniyle tahliye istemine engel değildir. Yapılan keşif sonrasında hazırlanan bilirkişi raporunda, kiralanın bulunduğu yerde hiçbir yapı inşa edilmesinin planda öngörülmediği, binanın yıkılmaması durumunda emsal değerlerin aşılacağı belirtilmiştir. Dava konusu kiralanan yıkılmadan yeniden inşa ve imar planının bir bütün olarak uygulanmasının mümkün olmadığı bilirkişilerce tespit edildiğine ve imar planı içinde yer olan kiralananın ruhsatlı olup olmamasının sonuca etkili olmamasına göre kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.’’ (Yargıtay 6. H.D. 20.03.2014 gün 2014/1151 E. 2014/2803 K. sayılı ilamı)