Konut Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davasında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar:

1. Konut gereksinimine ihtiyaç duyan kişinin boş ve oturulacak bir konutu var ise kiraya verenin kirada olan dairenin tahliyesin istemesi samimi olmayacaktır.
2. Sadece nişanlılık nedeniyle konut gereksinimi nedeniyle tahliye davası açılması yeterli hukuki dayanağı sağlamayacaktır, ayrıca nikah veya düğün günün alınması, özel güne ilişkin hazırlıkların yapılması ve buna benzer belgelerin sunulması gerekmektedir.
3. Kiraya veren, kiralananı satacağını ve boş olarak teslim edeceğini söyleyerek açacağı konut gereksinimi nedeniyle tahliye davasında samimi gözükmeyecektir.
4. Kiraya veren, dava devam ederken ya da açılmadan önce kiralanan kiraya veren tarafından satılığa çıkması durumunda konut gereksiniminin varlığından söz edilemez. Söz konusu ihtiyacın dava sonuçlanıncaya kadar devam etmesi gerekmektedir.

Konut Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davasının Tarafları

Davayı sözleşmenin tarafı olan kiraya veren tarafından açılır. Kiraya veren ile malik aynı kişi ise kendisi, eşi, altsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı olması durumunda konut gereksinimi nedeniyle tahliye davası açabilir. Kiralanın elbirliği mülkiyetli olması durumunda ortaklardan birinin kiralananı kiraya vermesinde herhangi bir hukuki engel yoktur. Bu sözleşme iptal edilinceye kadar geçerli sayılacaktır. Elbirliğine tabi kiralanan kiraya veren ortak tarafından kiraya veren sıfatıyla dava açma hakkı mevcuttur. Kiraya veren durumunda olmayan ortaklar konut gereksinimi nedeniyle tahliye davası açabilmesi için, tüm orakların birlikte dava açmaları gerekmektedir. Paylı mülkiyet de ise paydaşlardan birinin kiralananı kiraya vermesi halinde kiraya veren paydaş tarafından kiraya veren sıfatıyla dava açma hakkı mevcuttur. Kiraya veren durumunda olmayan ortaklar konut gereksinimi nedeniyle tahliye davası açabilmesi için, pay ve paydaş çoğunluğunu sağlayarak dava açabilirler. Kiraya veren birden fazla kişi ise aralarında mecburi dava arkadaşlığı olduğundan dolayı davayı birlikte açmaları gerekmektedir. Kiraya veren ile malikin aynı kişi olmaması durumda konut gereksinimi nedeniyle tahliye davası açılabileceğine dair kira hükümlerini düzenleyen Türk Borçlar Kanunu’nda böyle bir hüküm bulunmamaktadır. Malikin mülkiyet hakkına dayanarak konut gereksinimi nedeniyle tahliye davası açabilmesi içtihatlar ile kabul edilmiştir. Davalı ise kira sözleşmesinin tarafı olan kiracıdır.

Konut Gereksinimi Nedeniyle Dava Açma Süresi

Konut gereksinimi nedeniyle açılacak olan tahliye davası belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için ön görülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açabilir.

Konut Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Konut gereksinimi nedeniyle açılacak olan davalarda yetkili mahkeme kiralanın yani taşınmazın bulunmuş olduğu yer mahkemesi veya sözleşmede yetkili kılınan yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise sulh hukuk mahkemesidir.

İlgili Yargıtay Kararları

Davacının dava açmakta haklı olup olmadığı, ihtiyacının varlığının gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığının belirlenmesi gerekir.

‘‘Dava, yeni iktisap ve mesken ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece, davalının taşınmazı dava açıldıktan sonra tahliye ettiğinin anlaşılması nedenine dayalı olarak, davanın konusuz kalması sebebiyle karar verilmesine yer olmadığına dava açılmasına sebebiyet veren davalının yargılama giderlerinden sorumlu tutulmasına karar verilmiş, hüküm davalı tarafından mahkeme masraflarına yönelik olarak temyiz edilmiştir.
Davacı mesken ihtiyacından bahisle kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı yargılamaya gelmemiş, cevap dilekçesi ile davacının iddialarının doğru olmadığından bahisle davanın reddini savunmuştur. Bu durumda mahkemece, davacı delilleri toplanarak, davacının dava açmakta haklı olup olmadığı, ihtiyacının varlığının gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığının belirlenmesi gerekir. Bu hususlar üzerinde durulmadan ihtarın varlığından bahisle davalının dava açılmasına sebebiyet verdiğinden bahisle yazılı şekilde masrafların davalıya yükletilmesi doğru değildir.’’  (Yargıtay 6. H.D. 23.01.2014 gün 2014/261 E. 2014/813 K. sayılı ilamı)

Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.’nun 351.maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür.

‘‘Dava, iktisap ve mesken ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin davaya konu taşınmazı satın aldığını ve taşınmaza mesken olarak ihtiyacı bulunduğunu belirterek kiralananın tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Yargılama aşamasında da davalının kiracı olduğundan söz edilmemiş, önceki malik davalının annesi olan Solmaz Çelikkaya’nın kiracısı olduğuna ilişkin de yazılı ya da sözlü kira ilişkisinin varlığından bahis olunmamıştır. Davacı cevap dilekçesinde ve duruşmadaki beyanlarında taşınmazın önceki malikinin annesi olduğunu kendisini evden çıkartmak için satışın muvazaalı olarak yapıldığını, davanın reddini savunmuş, kiracılık ilişkisini kabul etmemiştir. Mahkemece ihtiyaç iddiası ispatlanamadığından davanın reddine karar verilmiştir. Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.’nun 351.maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir. 6098 Sayılı TBK.’nun 350/1. maddesi uyarınca ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak davalarda dava hakkı kural olarak kiraya verene aittir. Ancak kiraya veren durumunda olmayan malikin de bu davaları açabileceği içtihaden kabul edilmiştir. Kiralanan paylı mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği halinde mülkiyete konu teşkil ediyorsa tüm ortakların davaya katılmaları gerekir. Bu koşullar birlikte dava açma şeklinde gerçekleşebileceği gibi bir paydaş tarafından açılan davaya sonradan diğer paydaşların onaylarının alınması şeklinde de sağlanabilir. Elbirliği mülkiyetinde, ortakların davaya katılmaları sağlanamaz ise miras bırakanın terekesine temsilci atanması sağlanarak temsilci huzuruyla dava yürütülür. Dava hakkına ilişkin olan bu hususların mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. Kimlerin ihtiyacı için tahliye davası açılabileceği TBK.’nun 350. maddesinde sınırlı olarak sayılmıştır. Sözü edilen madde hükmüne göre kiraya veren veya kiraya veren durumunda olmayan malik ancak kendisinin, eşinin alt soyu ve üst soyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut (veya işyeri) ihtiyacı için dava açabilir. Somut olayda; Davacı 31/08/2012 tarihinde davalının annesinden, 1601/23160 pay satın almıştır. Satışa konu taşınmaz 193,36 m2 yüzölçümlü, arsa nitelikli bir taşınmaz olup paylı mülkiyete konudur. Davacı paydaş dışında altı ayrı paydaş daha bulunmaktadır. Bu durumda mahkemece yukarıda açıklanan hususlar göz önünde bulundurularak, davacının tek başına dava açma hakkının olup olmadığının belirlenmesi gerekir. Ayrıca dosyada mevcut 11/05/2012 tarihli Kaymakamlık kararından, önceki malik ve davalının annesi olan Solmaz Çelikkaya’nın davalının kendisinden habersiz ve rızası olmadan dairesini işgal ettiği iddiası ile müşteki olduğu anlaşılmıştır. Bu durumda öncelikle yeni iktisaba dayanan davada davacının ancak davaya konu meskende kiracı sıfatıyla bulunan kişi hakkında tahliye isteme hakkı bulunduğundan mahkemece öncelikle bu husus üzerinde de durularak davacıya, davalının kiracı olduğunu ispat yönünde mehil verilmelidir.
Mahkemece yukarıda açıklanan hususlar üzerinde durulmadan yazılı gerekçe ile ve eksik inceleme ile işin esasına dayalı olarak davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.’’ (Yargıtay 6. H.D. 11.09.2014 gün 2014/7730 E. 2014/9613 K. sayılı ilamı)