OLAĞANÜSTÜ FESİH NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI
Olağanüstü fesih nedeniyle tahliye davası Türk Borçlar Kanunu’nun 331’nci maddesinde düzenlenmiş olup, bu maddeye göre: ‘‘Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.’’ diyerek hüküm altına almıştır. Hüküm incelendiğinde kiralananın ne niteliğine ne de süresine bakılmaksızın tüm kira sözleşmelerini kapsayacak şekilde düzenlenmiştir. Buna göre kira sözleşmesinin taraflarından her biri, kira ilişkisinin devamı kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman fesih edebilecektir. Önemli sebeplerin ne olduğuna dair herhangi bir tanım yapılmamıştır. Bu durumda hâkim her somut olaya göre ayrı ayrı değerlendirecektir. Bunun yanı sıra hâkim, olağanüstü fesih durumunda parasal sonuçları da her somut olaya göre karara bağlayacaktır. Fesih bildirimi karşı tarafa tebliğ edilmesi ile sonuç doğuracak olup, karşı tarafın ayrıyeten rızasına gerek yoktur. Hükümde fesih bildirimi bakımından herhangi bir şekil şartı ön görülmemiş olsa da yazılı ya da noter kanalı ile yapılması ispat bakımından kolaylık sağlayacaktır.
Olağanüstü Fesih Nedeniyle Tahliye Davasının Tarafları
Davayı sözleşmenin tarafı olan kiraya veren veya kiracı tarafından açılır. Kiralanan elbirliği mülkiyetine tabi ise tüm ortakların dava açması gerekmektedir. Kiralanan paylı mülkiyete tabii ise pay ve paydaş çoğunluğu sağlandıktan sonra dava açılabilir.
Olağanüstü Fesih Nedeniyle Dava Açma Süresi
Olağanüstü fesih nedeniyle sözleşmeyi fesih edecek taraf Türk Borçlar Kanunu 329 – 330. maddelerindeki sürelere uyarak fesih bildiriminde bulunmalıdır. Buna göre kira sözleşmesinde kiralanan taşınır ya da taşınmaz yapı ise en az 3 ay önceden fesih ihbarında bulunulmalı ve 6. ayın sonunda dava açılabilir. Kira sözleşmesinde kiralanan taşınır ise en az üç gün önce fesih ihbarında bulunulmalı ve sonrasında dava açılabilir. Kiracının özel kullanımına yarayan taşınır ise en az 1 ay önceden fesih ihbarında bulunulmalı ve 3 aylık kira dönemi sonunda dava açılabilir.
Olağanüstü Fesih Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Olağanüstü fesih nedeniyle açılacak olan davalarda yetkili mahkeme kiralanın yani taşınmazın bulunmuş olduğu yer mahkemesi veya sözleşmede yetkili kılınan yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise sulh hukuk mahkemesidir.
İlgili Yargıtay Kararları
Hukuki tavsifin doğru yapılması gerekli olup, her somut olay olağanüstü fesih nedeniyle tahliye davası olamayacaktır.
‘‘Davacı; taraflar arasında 22/07/2012 tarihli kira sözleşmesi bulunduğunu , aylık kira bedelinin 580,00 TL olup 2015 yılı 6, 7 ve 8. ay kira bedellerinin ödenmemesi üzerine davalının sözlü olarak uyarıldığını , davalının 01/07/2015 tarihinde tarafına apartman içinde omuz attığını ve merdivenden düşürerek kolunu kırdığını, taraflar arasındaki kira ilişkisinin çekilmez hale geldiğini belirterek 3 aylık kira alacağı olan 1.740 TL’nın ve dava sonuna kadar işleyecek kira bedellerinin yasal faiziyle tahsiline, TB.K’nun 315. ve 347/3 yollaması ile 331. maddeleri uyarınca davalının tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, temerrüt ihtarnamesi bulunmadığından temerrüt nedeniyle tahliye isteminin reddine, alacağa ilişkin davanın kısmen kabulü ile 1.760 TL kira alacağının davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine, olağanüstü fesih nedeniyle tahliye isteminin ise akdin çekilmez hale geldiği kabul edilse bile bu durumun davacının kusurlu davranışıyla oluştuğundan bahisle reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından tahliyeye yönelik olarak temyiz edilmiştir.
1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacı vekilinin aşağıdaki bendin dışındaki sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2-Türk Borçlar Kanunu’nun 316.maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve
tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Olayımıza gelince; Her ne kadar,dava dilekçesinde TBK ‘nun 331. maddesinde düzenlenen olağanüstü fesih nedeniyle tahliye isteminden bahsedilmiş ise de hukuki tavsif mahkemeye ait olup dava dilekçesindeki anlatımlardan davanın , kiralananın açıktan fena kullanım nedeniyle tahliyesi davası olduğunun kabulü gerekir zira iddia edilen müessir fiil açıktan fena kullanım halini oluşturmaktadır. O halde, Mahkemece uyuşmazlığın 6098 sayılı TBK.nun 316/3 maddesi çerçevesinde değerlendirilmesi ve açıktan fena kullanım durumunda herhangi bir ihtar olmadan da dava açılabileceği gözetilerek, bu kapsamda deliller toplanmak suretiyle, davalının eyleminin açıktan fena kullanıma ilişkin olup olmadığı, tahliye şartlarının oluşup oluşmadığı üzerinde durularak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.’’ (Yargıtay 3. H.D. 14.12.2017 gün 2017/7721 E. 2017/17699 K. sayılı ilamı)
Hukuki tavsifin doğru yapılması gerekli olup, her somut olay olağanüstü fesih nedeniyle tahliye davası olamayacaktır.
‘‘Somut olaya gelince; Davada dayanılan ve hükme esas alınan 9/7/2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiralanan yer konut olup 6098 sayılı TBK’nın konut ve çatılı işyeri kirası hükümlerine tabidir. Davacı dava dilekçesinde sözleşmenin kendisi için çekilmez hale gelmesi nedeni olarak kira ve aidat parasının düzenli ödenmemesi sebebine dayanmıştır. Kiracının kira bedelini veya yan gideri ödemede temerrüde düşmesi hali, TBK’nun 315. Maddesinde düzenlenmiştir. Bundan ayrı olarak TBK’nun 352/2 maddesinde kira bedelinin veya yan giderin gününde ödenmemesi halinde iki haklı ihtar nedeniyle fesih hali düzenlemiştir. Davacı taraf bu tahliye nedenlerine dayanmamaktadır. Bu nedenle mahkemece davacının dayandığı sebep (TBK’nun 331.mad.) nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın temerrüt nedeniyle tahliye davası olarak nitelendirilmek suretiyle kabulüne karar verilmesi doğru değildir.’’ (Yargıtay 6. H.D. 27.10.2015 gün 2015/7331 E. 2015/9163 K. sayılı ilamı)
