Aynı maddenin ikinci fıkrasında ise, kiracı yükümlülüğüne aykırı davranma durumunu düzenlenmiştir. Bu fıkraya göre: ‘‘Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.’’ diyerek konut ve çatılı iş yeri kirası ile diğer kira sözleşmeleri bakımından ayrıma gitmiştir. Diğer kira ilişkileri bakımından, kiraya veren sözleşmeye aykırılık durumunda herhangi bir ihtara gerek duymaksızın kiracıya yapacağı yazılı bir bildirimle sözleşmeyi fesih edebilip dava açabilecekken, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri bakımından kanun koyucu belli şartlar ön görmüştür.

Konut ve Çatılı Kira İşyeri Kira Sözleşmeleri Bakımından Dava Açma Şartları

• İhtarname yazılı olmalı,

Gönderilmiş olan ihtarnamede sözleşmeye aykırılık teşkil eden hususlar tek tek gösterilmeli ve bu hususlar sözleşmeye uygun şekilde eski hale getirilmesi istenmelidir. İhtarname kiraya veren tarafından yapılmalıdır.

• Sözleşmeye uygun hale getirilebilecek bir sözleşmeye aykırılık olmalı,

Türk Borçlar Kanunu 316. Maddesinin 3. fıkrasına giren durumlardan biri olmamalıdır.

• 30 günlük süre verilmeli,

30 günlük süre kanun koyucu tarafından konulmuş olup asgari bir süredir. Bu süre kısaltılamaz ama kiraya veren tarafından uzatılması mümkündür. Sözleşmeye aykırılık teşkil eden hususlar bu 30 günlük süre içerisinde düzeltilmelidir.

• 30 günlük süre içinde eski hale getirilmemiş olmamalıdır.

30 günlük süre içerisinde kiracı tarafından, sözleşmeye aykırılık teşkil eden hususlar düzeltilmediği takdirde, kiraya veren için dava açma hakkı doğar. Kiracı 30 günlük süre geçtikten sonra sözleşmeyi eski hale getirmiş olsa bile kiraya verenin dava açma hakkı sürecektir.

Yukarıdaki tüm şartların varlığı halinde konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından kiraya veren sözleşmeye aykırılığa dayanarak tahliye davası açabilecektir.

Türk Borçlar Kanunu 316. Maddesinin son fıkrasında ise fena kullanım hususu düzenlenmiştir. Bu fıkraya göre: ‘‘Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.’’ demiştir. Fena kullanım hususu konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri bakımından düzenlenmiştir. Böyle bir durumun varlığı halinde kiraya veren kira sözleşmesini yukarıdaki şartlara uymadan yazılı bir bildirim ile kira sözleşmesini hemen fesih edebilecektir.

Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Dava Açma Süresi

Konut ve çatılı kira işyerleri kira sözleşmelerinde söyleşmeye aykırılık nedeniyle açılacak olan tahliye davasında ihtarın tebliğinden itibaren 30 günlük sürenin sonunda dava açılabilir. Diğer kira sözleşmelerinde sözleşmeye aykırılık tespit edildiğinde dava açılabilir.

Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Tahliye Davasının Tarafları

Davayı sözleşmenin tarafı olan kiraya veren tarafından açılır, kiraya veren durumunda olmayan malik tarafından bu dava açılamayacaktır. Davacı ise sözleşmenin tarafı olan kiracıdır.

Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Sözleşmeye aykırılık nedeniyle açılacak davalarda yetkili mahkeme kiralanın yani taşınmazın bulunmuş olduğu yer mahkemesi veya sözleşmede yetkili kılınan yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise sulh hukuk mahkemesidir.

İlgili Yargıtay Kararları

• Sözleşmeye aykırılık unsurunun gerçekleşebilmesi için kiralanın kullanımıyla ilgili olması gerekir.

“… Yine 24. maddesinde kiracı kiraladığı yer dışında vitrin kapı önü ile umuma ait sahanlıkları kesinlikle işgal edemez … Bu gibi haller görüldüğü takdirde kiracıya tebligat yapılarak kaldırılması istenir. Bu ihtara rağmen 15 gün içinde aykırılığı gidermeyenlerle aynı fiili tekrarlayanların sözleşmeleri fesih edilerek tahliyeleri sağlanır hükmüne yer verilmiştir. Akde aykırılık nedeniyle tahliye karar verilebilmesi için akde aykırılığın kiralananın bizzat kullanılması ile ilgili olması gerekir. Davacını iddia ettiği, ihtar ve dava dilekçesinde belirtilen hususlar kiralananın bizzat kullanılması ile ilgili bulunmayıp kiralanan dışındaki yerlerle ilgilidir. … davalının kiralanandan tahliyesine de karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir” (Yargıtay 6. H.D. 22.11.2010 gün 2010/8396 E. 2010/12587 K. sayılı ilamı)

• Kira sözleşmesi tarafları kesin bir şekilde bağlar. Sözleşme maddesine uyulmaması sözleşmeye aykırılık durumu teşkil edecektir.

‘‘…Taraflar arasında düzenlenen 9.6.2006 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli yazılı kira sözleşmesi ile kullanılmaya elverişli işyeri-otel, demirbaş eşyaları ile birlikte davalıya kiralanmıştır. Taraflarca, sözleşmenin hususi şartlar 5. maddesinde “kiracı kira konusu yerde mal sahibinin yazılı ve açık izni olmadan tadilat yapamaz. Aksi durum tahliye nedenidir” şartı kararlaştırılmıştır. Bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Davalı sözleşmedeki bu şart gereği 26.2.2007 keşide tarihli, 01753 yevmiye numaralı noter ihtarı ile davaya ve akde aykırılık olgusuna konu edilen tamir ve tadilatların davacı tarafından yerine getirilmesini istemiş, davacı 1.3.2007 keşide tarihli 01859 yevmiye numaralı cevabi ihtarı ile kiralananın otel olarak kullanılmaya elverişli olduğunu, çalışır vaziyette sağlam olarak teslim edildiğini, hiçbir tadilat ve tamirata gidilmesine izin vermediğini bildirmiştir.

Davacı, davalının kiralananda izin alınmadan esaslı tamirat ve tadilata girişmesi sebebiyle, 12.3.2007 tarihinde mahkeme vasıtasıyla, davaya konu kiralananda tespit yaptırmış, bilirkişi aracılığıyla dava konusu taşınmazın zemin katındaki giriş cephesinde bulunan giriş kapısı ve pencere doğramalarının değiştirilerek, beyaz PVC doğrama olarak yapılmakta olduğu, doğramaların kasada kalmış olduğu, henüz camların takılmadığı, otelin girişindeki asma tavanın tadil edilmiş, dış cephe boyasının sarı renk olarak yeni uygulandığı tespit edilmiştir. Davacı 26.4.2007 keşide tarihli 4043 yevmiye nolu ihtarname ile davalıya yukarıda belirtilen akde aykırı olduğu iddia olunan değişiklerin, 10 gün içinde eski hale getirilmesi, aksi takdirde akde muhalefet nedeniyle akdin feshi ve tahliye davası açacağını ihtar etmiş, 28.4.2007 tarihinde tebliğ edilen bu ihtara rağmen yargılama sırasında yapılan keşif ve 3.3.2008 günlü bilirkişi raporuna göre iddia olunan ve varlığı tespit edilen değişiklik ve tadilatların davalı tarafça eski hale getirilmediği görülmüştür. Bu durumda, davacı tarafça izin verilmemesine rağmen, kiralayanın rızası dışında, 3.3.2008 günlü bilirkişi raporunda açıklanan zorunlu olmayan tadilatların, kullanılabilir halde teslim edilen kiralananda yapılmış olması sonucu akde aykırılık olgusunun gerçekleştiğinin kabulü gerekir. Mahkemece, kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddi hatalı olmuştur.’’ (Yargıtay 6. H.D. 03.05.2011 gün 2011/1481 E. 2011/5758 K. sayılı ilamı)