Tahliye Davası Nasıl Açılır?
Kirayla alakalı düzenlemeler Türk Borçlar Yasası’ndadır. Kiracı tahliyesine yol açacak olacak nedenlerden birincisi sözleşmeye aykırı eylemler gerçekleştirmesidir. Apartman sakinlerini rahatsız etmek, kiralanan varlığı gereken özenle dikkati göstermeksizin kullanmak ve kirayı ödememek kiracının sözleşmeye aykırı davranmasından dolayı tahliyesine neden olabilir. Bunun için kiracının tahliye edilebilmesiyle ilgili olarak kiralayan kişinin, kiracıyı yazılı şekilde ikaz ederek 30 gün müddet vermesi lazımdır. İkaz edilmesine karşın kiracı söz konusu davranışlarını sürdürürse kiralayan sözleşmeyi sonlandırabilir.
Kiracı aynı sene içinde 2 kira bedelini ödemez ve kiralayan, kiracıya noter vasıtasıyla 2 defa ihtarda bulunur ise sözleşmeyi feshetme hakkı bulunur. Öne çıkan konu ödenmeyen kiraların aynı sene içinde bulunmasının gerekli oluşudur.
Kiracının kirayı ödememesi halinde kiraya veren kiracıya yazılı şekilde minimum 30 gün vermelidir. Bunun dışında istenen kira bedeli muaccelse yani ödeme vakti gelmişse bir alacak olmalıdır. Taraflar ödeme vaktini sözleşmede serbest bir biçimde kararlaştırabilir. Ödeme vaktinin tespit etmediği hallerde kanuna göre ödeme günü ayın son günüdür.
Kira sözleşmesinin sonlandırılma yöntemlerinden birisi de bildirimle yapılanıdır. Eğer sözleşme belirli bir müddet için yapılmışsa kiracı bu müddetin bitmesinden minimum 15 gün evvel durumu kiralayana bildirip çıkabilir. Kiraya verense belirli süreli kira sözleşmelerini bildirimle bitiremez. Tek istisnasıysa 10 senelik uzama müddetinin sonundan itibaren uzayan her senenin bitmesinden 3 ay evvel bildirimde bulunup neden göstermeksizin kira sözleşmesini bitirme hakkına sahiptir. Belirsiz süre ile gerçekleştirilen sözleşmelerdeyse kiracı senenin her 6 aylık döneminde 3 ay önce bildirim yaparak çıkabilmek hakkına sahiptir. Kiraya veren içinse belirli süreli kira sözleşmelerinde uygulanmakta olan esaslar geçerli olmaktadır.
Kiracının çıkarılabilmesi için açılacak davanın farklı nedenleri bulunabilir. Bu nedenlerin bazıları kiraya verenden bazıları da kiracıdan kaynaklanır. Evvela kiraya verenden kaynaklanan nedenlere bakmak gerekir. Kiraya veren kiracıyı gereksinimden dolayı çıkarabilmektedir. Yasa koyucu bununla ilgili olarak ihtiyacın kiraya veren kişinin kendisinden, eşinden, alt ve üst soy ya da bakmak durumunda olduğu bireylerin konut ya da iş gereksiniminden kaynaklanmasını arar. Bunların bulunması durumunda kiralayan, belirli süreli kira sözleşmelerinde müddetin bitmesinden, belirsiz süreli kira sözleşmelerindeyse fesih müddetlerine uygun fesih bildiriminden başlayarak 1 ay içinde tahliye davasını açmak durumundadır. Söz konusu davanın ilk koşulu ihtiyacın yukarıdaki şahıslardan kaynaklanmasıdır. Bunun yanı sıra söz konusu ihtiyacın inandırıcı, somut ve samimi olması gerekir.
Yeni sahibin açacağı tahliye davasında da ihtiyaç koşulu aranır. Bunların yanı sıra sahip olduğu tarihten başlayarak 1 ay içinde durumu kiracıya bildirmek durumundadır. Koşulların sağlanması durumunda sahip olduğu tarihten başlayarak 6 ay sonra dava açıp kiracıyı çıkarabilir.
Bir başka durumsa yeniden inşa ya da imar durumunun söz konusu olmasıdır. Bundan dolayı tahliye davasının açılabilmesine yönelik olarak gerçekleştirilecek değişikliklerin kiracının mülkte oturmasını olanaksız duruma getirecek denli kapsamlı olmasıdır. Böyle olunca belirli süreli kira sözleşmeleri sürenin sonunda, belirsiz süreli kira sözleşmeleriyse fesihle ilgili kurallara uymak suretiyle söz konusu tarihten başlayarak 1 ay içinde açılacak tahliye davasıyla kiracı çıkarılabilir.
Kiracıdan kaynaklanan sebeplerse tahliyeyle ilgili taahhüdün olması, yukarıda sözünü ettiğimiz gibi iki haklı ihtara karşın kirayı vermemesi ve birlikte yaşadığı eşinin başka bir evinin bulunması durumudur.
Kiracının tahliyesinin taahhütnameyle temin edilebilmesi için taahhütnamenin belirli geçerlilik koşullarına sahip olması lazımdır. Taahhütnamenin yazılı olması, kiracı tarafından kiralanan varlığın tesliminin ardından imzalanmış olması yani tahliye taahhütnamesindeki tarihin kira sözleşmesinden evvelki bir tarih olmaması ve tabii olarak tarihin kesin biçimde bulunması. Tahliye taahhütnamesini yalnızca kiracının imzalaması yetmektedir. Yazılılık koşulu adi yazılılıktır yani noterle tanzim edilmesi gerekmez.
