Yukarıdaki maddeyi incelemeden önce Türk Borçlar Kanunu’nun 310’uncu maddesini incelemekte fayda vardır. Buna göre: ‘‘Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.’’ diyerek yeni malikin kiracının önceki malik ile imzalamış oldukları kira sözleşmesinin tarafı olacağını açık bir şekilde düzenlemiştir. Buna göre hem yeni malik hem kiracı önceki malikle yapılmış olan kira sözleşmesi hükümlerine tabidir. Önceki malik artık kira sözleşmesinin tarafı konumunda değildir. Bu açıklamalar neticesinde yeni malik kiralananı kendi uhdesine aldıktan sonra ihtiyaç nedenine dayalı olarak iki şekilde dava açabilir:

1) Yeni malik, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yüküm olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle ihtiyaç duyuyorsa, kiralananı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya çekeceği yazılı ihtarname ile kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı dava ile kira sözleşmesini sonlandırabilir. Yeni malik bu süreden faydalanarak dava açmak istiyorsa taşınmazı satın aldığı tarihten itibaren bir ay içerisinde yazılı ihbarda bulunması şarttır. Konut gereksinimi nedeniyle açılacak olan tahliye davasındaki yazımıza bakmanızda yarar vardır.

2) Yeni malik, kira sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açarak kira sözleşmesini sonlandırabilir. 

Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasının Tarafları

Davayı sözleşmenin tarafı olan yeni malik tarafından açılır. Kiralanan elbirliği mülkiyetine tabi ise tüm ortakların dava açması gerekmektedir. Kiralanan paylı mülkiyete tabii ise pay ve paydaş çoğunluğu sağlandıktan sonra dava açılabilir. Davalı ise kira sözleşmesinin tarafı olan kiracıdır.

Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Dava Açma Süresi

Yeni malik nedeniyle açılacak olan tahliye davasında kanun koyucu yeni malike iki hak tanımıştır. Bunlardan ilki yeni malik taşınmazı devir aldıktan sonra 1 ay içerisinde yazılı bir şekilde ihtar çekmeli ve taşınmazı edinme tarihinden itibaren 6. ay sonunda dava açabilir. Buradaki 6 aylık süre azami bir süre olup kısaltılması mümkün değildir. İkinci durum ise önceki malik ile yapılmış olan kira sözleşmesi kısa sürede sona erecekse 6. ayın sonunu beklemeden kira sözleşmesinin tarafı olan yeni malik sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir.

Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle açılacak olan davalarda yetkili mahkeme kiralanın yani taşınmazın bulunmuş olduğu yer mahkemesi veya sözleşmede yetkili kılınan yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise sulh hukuk mahkemesidir.

İlgili Yargıtay Kararları

Yeni malikin iktisap günü de dahil olmak üzere iktisap tarihinden itibaren bir (1) ay içinde kiralananı satın aldığını ve ihtiyacı olduğunu kiracıya bildirmesi ve yine iktisaptan itibaren iktisap günü dahil altı (6) ayın sonunda dava açması gerekir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak iktisabı izleyen bir ay içerisinde ihtar tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir.

‘‘6570 Sayılı Yasa kapsamına giren bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda, dilerse Yasanın 7/d maddesinde öngörülen sürelerden yararlanarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Yeni malikin bu seçeneklerden hangisi yararına ise onu tercih etme hakkı vardır. 6570 sayılı Yasanın 7/d maddesine dayanması halinde yeni malikin iktisap günü de dahil olmak üzere iktisap tarihinden itibaren bir (1) ay içinde kiralananı satın aldığını ve ihtiyacı olduğunu kiracıya bildirmesi ve yine iktisaptan itibaren iktisap günü dahil altı (6) ayın sonunda dava açması gerekir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak iktisabı izleyen bir ay içerisinde ihtar tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir.
6570 sayılı Yasanın 7/d maddesine göre açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir.
Olayımıza gelince; davacı tarafından açılan davanın 6570 Sayılı Yasanın 7/d maddesindeki sürelere göre açılmış olduğu anlaşılmakta olup, davalının kiracı olduğu taşınmaz davacı tarafından 30.07.2010 tarihinde satın alınmıştır. Davacı tarafından satın almadan sonra 17.08.2010 tarihinde keşide edilen ihtarname davalı kiracıya 23.08.2010 tarihinde tebliğ edilmiştir. Her ne kadar mahkemece ihtiyacın samimi olduğundan bahisle istemin kabulüne ve tahliyeye karar verilmiş ise de esasen yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda iktisap tarihinden itibaren bir (1) ay içerisinde tebligat yapıldığı ancak davanın 18.01.2011 tarihinde 6 aylık süre dolmadan önce açıldığı anlaşılmıştır. Bu durumda dava 6570 sayılı yasanın 7/d maddesine göre süresinde açılmamıştır. Süresinde açılmayan davanın reddine karar vermek gerekirken yazılı şekilde tahliyeye karar verilmesi doğru değildir.’’ (Yargıtay 6. H.D. 25.04.2012 gün 2012/2953 E. 2012/6575 K. sayılı ilamı)

Davacının, dava dilekçesindeki açıklamalardan davanın Türk Borçlar Yasası’nın 350/1-2 (6570 sayılı yasa 7/ç) maddesinde öngörülen yeniden inşaat sebebine dayandığı anlaşılmaktadır. TBK.nun 350/2.maddesi (6570 Sayılı Kanunun 7/d) yeni malike inşaat sebebiyle tahliye davası açma hakkı tanımamaktadır. Anılan madde yeni malike sadece kiralananı olduğu gibi kullanma ihtiyacı nedeniyle dava hakkı tanımıştır.

‘‘Dava, yeni iktisap ve işyeri ihtiyacı nedeni ile kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece Mersin …Mobilya Ltd. Şti. yönünden davanın kabulüne, diğer davalılar yönünden dava konusuz kaldığından karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiş, hüküm davalı Mersin ..Mobilya vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, dava dilekçesinde davaya konu kiralananda hizmet binası inşa edeceğini, bu amaçla ulusal çapta tasarım yarışması düzenlendiğini, yarışma takvimine uygun olarak projelerin teslim edilip, yarışma sonuçlarının ilan edildiğini, davacının ihtiyaç iddiasının samimi ve gerçek olduğunu belirterek kiralananın tahliyesini talep etmiştir. Davalı .. Mobilya vekili davaya konu taşınmazda kiracı olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Hemen belirtmek gerekir ki ihtiyaca dayalı tahliye davalarında kiralananın olduğu gibi veya basit tadilatla ihtiyaçta kullanılması esastır. Davacının, dava dilekçesindeki açıklamalardan davanın Türk Borçlar Yasası’nın 350/1-2 (6570 sayılı yasa 7/ç) maddesinde öngörülen yeniden inşaat sebebine dayandığı anlaşılmaktadır. TBK.nun 350/2.maddesi (6570 Sayılı Kanunun 7/d) yeni malike inşaat sebebiyle tahliye davası açma hakkı tanımamaktadır. Anılan madde yeni malike sadece kiralananı olduğu gibi kullanma ihtiyacı nedeniyle dava hakkı tanımıştır. Oysa ki davacı kiralananı yıkıp yeniden inşaat yapacağını bildirdiğine göre ihtiyaç iddiasına dayalı davanın dinlenmesine olanak yoktur. Bu durumda davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir, kabule göre de davacı, dava açmadan önce diğer kiracılara da ihtar çektiği halde, davalı temyiz eden dışındaki kiracıların dava sırasında taşınmazı tahliye ettikleri anlaşılmaktadır. Bu durumda HMK’un 331/1 maddesi hükmü gözetilerek yargılama giderlerinden tüm davalıların sorumlu olması gerekirken sadece davalı temyiz eden Mersin İmaj Mobilya şirketinin aleyhine harç, yargılama gideri ve vekalet ücreti takdiri doğru değildir.’’ (Yargıtay 6. H.D. 05.05.2014 gün 2014/4747 E. 2014/5721 K. sayılı ilamı)